Pouco mais de dois meses após sua aprovação pela Câmara Municipal, a Lei Urbanística de Niterói foi sancionada pelo prefeito Axel Grael, nesta segunda-feira (20). O então Projeto de Lei 221/2023 que regulamenta o Uso e Ocupação do Solo do município demorou para sair da Câmara pela dificuldade para a elaboração do documento final com a adequação dos mapas que fazem parte do projeto de lei, aprovado, em segunda discussão, com a inclusão de 63 emendas.

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De acordo com a prefeitura, o objetivo da nova Lei Urbanística é simplificar a legislação anterior, regulamentar o Plano Diretor de 2019, “preservar o patrimônio cultural e ambiental e desenvolver a mobilidade urbana sustentável na cidade”.

– A lei tem uma preocupação com a mobilidade sustentável porque redistribui essa ocupação que acontecia de forma dispersa no território em direção aos eixos de transporte. Isso aproxima as pessoas, diminui a necessidade do automóvel e leva a demanda para o transporte público. Essa nova legislação acaba com o complexo de leis que dificultava em muito que o cidadão comum conseguisse legalizar o seu imóvel. A partir de agora, a consolidação de tantas normas em uma só vai facilitar também o acesso de milhares de famílias niteroienses à formalidade dos seus imóveis”, afirmou o Secretário municipal de Urbanismo e Mobilidade Renato Barandier.

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A prefeitura informou também que um dos destaques da nova legislação “é o compromisso com a preservação do meio ambiente: mais da metade da área do município contará com conservação ambiental, fazendo com que 95% da cidade permaneçam como está hoje ou sejam protegidos pelas novas medidas”.

– Estamos sancionando o projeto da Lei Urbanística de Niterói com conceitos de sustentabilidade, que corrigem problemas que existiam na legislação, inclusive no entorno da Lagoa de Itaipu, que agora tem, de fato, uma proteção incontestável, porque ela é baseada na Faixa Marginal de Proteção. De um modo geral, mantém as construções na cidade com um critério muito razoável e muito bem fundamentado ao longo das principais vias de transporte da cidade. Não há nenhum exagero em termos de gabarito. Fomos muito cuidadosos com isso. Esse é um projeto com parâmetros muito bem fundamentados que vai basear o crescimento da cidade nos próximos anos. Esta é a cara da cidade nos próximos anos – afirmou o prefeito Axel Grael.

Aprovado

Em nota sobre a sanção da lei, a prefeitura destacou algumas reduções de parâmetros de construção feitas ao longo do processo de aprovação do PL:

Na Praia de Piratininga, a previsão inicial era de construção de até 6 andares, mas foi mantido o padrão atual de 4 andares e permitido uso misto (residencial e comercial).

Na Avenida Raul de Oliveira Rodrigues (Avenida 7), a proposta era permitir a construção de até 8 pavimentos. O aprovado foi construção de até 4 andares, de uso misto, com a criação de uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), “beneficiando os moradores da beira da lagoa” de Piratininga.

Em São Francisco, a previsão inicial era de até 6 andares, mas a nova lei vai permitir a construção de 4.

Em Charitas, na região das barcas, onde a previsão era de 10 andares, serão liberados 6 pavimentos.

Na área da Pedreira, o projeto permitiria 15 andares, mas foi acordada a construção de até 6 andares, de uso misto, com possibilidade de 45% de ocupação.

Na Rodovia Amaral Peixoto, entre os bairros do Baldeador e Maria Paula, houve redução de 11 para 6 andares.

Porém, a prefeitura não informou, por exemplo, que, em Camboinhas, várias emendas tentaram preservar a área onde hoje existem sambaquis, área chamada como “frente marítima”. Todas foram rejeitadas. Significa que foram liberadas construções nesses trechos do bairro, que ainda estão com vegetação 

No Centro, poderá ter prédios de até 24 pavimentos

No Morro do Gragoatá poderá ter construção de 4 pavimentos

Sobre o Morro do Arroz, foi rejeitada emenda que reduziria o perímetro da ZCM (Zona de Centralidade Metropolitana) + 21 que avança sobre o limite da APP (Área de Preservação Permanente) do Morro do Arroz, perto do morro do Estado. A medida contribuiria para que saia do papel o projeto de construção de um shopping center, na Marquês do Paraná, no Centro, em terreno atualmente vazio, ao lado do Hortifruti.

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Outorga Onerosa

A prefeitura informou, também, que a nova legislação institui a cobrança da Outorga Onerosa para construir em todo o município. Esses recursos serão destinados para investimentos em habitação popular, infraestrutura e nas Zonas de Interesse Social (ZEIS). A nova legislação também prevê o uso misto (residencial e não residencial) em empreendimentos habitacionais de interesse social, assim como o retrofit neste tipo de habitação.

Ainda de acordo com a prefeitura, a legislação cria novas Zonas de Proteção do Ambiente Cultural (ZEPAC), como o Canto de Itaipu e o entorno do Parque das Águas, onde houve redução de gabarito de 14 para cinco pavimentos. Também foi criada uma seção especial que garante o direito para as comunidades pesqueiras de serem consultadas sobre qualquer projeto que possa interferir na atividade.

Tramitação

O que foi aprovado foi a terceira versão do Projeto de Lei que já foi o PL 161/2022, que por sua vez é o ex-PL 416/2021. Foram ações do MPRJ que travaram a tramitação do texto original, ao longo de dois anos e meio, e obrigou o jogo a recomeçar por duas vezes. O motivo principal alegado pelo Ministério Público para agir foi a falta de participação popular, no processo. 

O PL 221/2023 recebeu 283 emendas parlamentares. Grande parte delas, absorvidas de contribuições da sociedade civil – movimentos organizados, urbanistas, ambientalistas. Contribuições estas feitas durante oficinas promovidas pelo Executivo justamente para receber sugestões da população. Oficinas estas feitas sob determinação Judicial a partir de ação do MP. Toda a tramitação do PL 221/2023 foi tutelada pela Justiça.

O Executivo absorveu pequeno número das contribuições feitas durante as oficinas e enviou o texto para a Câmara, onde foi votado. Alterar o projeto via emendas parlamentares foi o último recurso de quem se opunha ao texto original.

Das 283 emendas, 63 foram aprovadas. Desse total, 41 fizeram parte do chamado “bloco de consenso”: grupo de emendas que, em discussão prévia, na véspera da votação, ficou acordado, entre os vereadores, que seria aprovado.