A região Praias da Baía será o foco da terceira Oficina Participativa da Lei Urbanística de Niterói (Projeto de Lei Nº 00161/2022). A reunião acontece, na quarta-feira (16), no Clube Central, em Icaraí.

Fazem parte dessa região da cidade: Bairro de Fátima, Boa Viagem, Charitas, Gragoatá, Icaraí, Ingá, Jardim Icaraí, Jurujuba, Morro do Estado, Pé Pequeno, Santa Rosa, São Domingos, São Francisco, Viradouro e Vital Brazil.

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Nos bairros de Boa Viagem, Icaraí, São Francisco e Charitas -, áreas com maior concentração de renda da cidade, estão situadas algumas das maiores favelas do município: Morro do Estado (que é um bairro da cidade com cerca de 4 mil habitantes), próximo ao Centro; Morro do Palácio (cerca de 2 mil habitantes), entre os bairros do Ingá/São Domingos e Boa Viagem; Morro do Cavalão (cerca de 2,5 mil habitantes), localizado entre Icaraí e São Francisco e Preventório (cerca de 6 mil habitantes), em Charitas.

De acordo com a engenheira Eloisa Freire, Icaraí é um dos bairros com o maior índice de adensamento do mundo, com 40 mil habitantes por Km2 – Manhattan, bairro mais povoado de Nova York (EUA), por exemplo, tem 27 mil habitantes por Km2.

Especialista em saneamento e gestão de água no Leste Metropolitano, ela informa que Niterói tem um “problema sério” de abastecimento de água. Porém, muitos dos bairros que integram a região Praias da Baía não percebem esse problema simplesmente por serem os locais que mais estocam água, na cidade.

– Prédios em Icaraí, Ingá, Boa Viagem, Jardim Icaraí e Santa Rosa, por exemplo, têm reservatórios que lhes garantem ficar até seis dias sem abastecimento de água. O PL está permitindo mais construções e aumento de gabarito nesses locais. Significa que o estoque de água será maior ainda, nessa região – explicou a engenheira.

Em julho passado, a Justiça proibiu o licenciamento de prédios de mais de seis pavimentos em Icaraí. A decisão da 4ª Vara Cível de Niterói é fruto de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, em 2009.

A decisão não afeta quem já está com obras em andamento. Porém, o PL 161, de acordo com sua redação atual, vai permitir construções no bairro com gabaritos maiores do que o determinado pela Justiça.

Eloisa citou alguns exemplos. No entorno do Caio Martins, o PL permite a construção de prédios entre 15 e 11 pavimentos. Ao longo da Avenida Roberto Silveira, o gabarito é de 18 andares. O mesmo vale para todo um trecho que vai da rua Paulo Alves, em Icaraí, passando pelo largo do Marron e rua Santa Rosa até o Viradouro.

O terreno onde atualmente é o colégio Salesianos, em Santa Rosa, pode virar prédios, também de 18 andares, caso os responsáveis pela instituição decida vende-lo para uma construtora. A vizinha rua Martins Torres, ainda repleta de casas, poderá receber construções de até 11 andares.

Seguindo em direção à Jurujuba, o que mais chamou a atenção da engenheira, no PL, foi a definição de gabarito de 9 andares na Av. Rui Barbosa e ao longo do canal, em São Francisco e 17 andares em uma parte de Charitas.

Segundo ela, áreas que já são de assentamentos foram marcadas no PL como Zona Especial de Interesse Social, porém, nenhuma outra área vazia da região foi “reservada” para futuras ZEIS.

– O PL aumenta a densidade dessa região de Praia de Baías e a dúvida fica por conta do objetivo disso, uma vez que a população de Niterói diminuiu e a cidade está repleta de imóveis vazios, de acordo com o Censo. Como vai ficar a mobilidade dessa região que já vive engarrafada? Penso que uma nova Lei Urbanística só poderia ser pensada após a aprovação de planos municipais que não temos: de mobilidade, regulação fundiária e saneamento. O plano municipal de saneamento foi retirado da Câmara dos Vereadores porque, dentre outras coisas, não apresentava metas e nunca mais voltou para ser debatido – observou a engenheira.

Prefeitura

A Seguir encaminhou para a Prefeitura as seguintes questões sobre o PL 161 voltado para a região de Praia de Baías:

1 – O que o atual texto do PL prevê para a região Praia de Baías que signifique novidade, em termos urbanísticos?

2 – Como é uma região que engloba áreas com perfis diferentes, pode exemplificar por favor, avanços que o PL representa para Icaraí, Gragoatá, São Francisco, Charitas e Jurujuba?

3 –  Recentemente, a Justiça proibiu o licenciamento de prédios de mais de seis pavimentos em Icaraí. De que forma essa decisão impactou no atual texto do PL 161?

4 – Qual o principal desafio que o PL 161 enfrenta em relação a essa região?

A resposta recebida foi a seguinte:

“A Secretaria Municipal de Urbanismo e Mobiliade (SMU) informa que o enfoque maior da revisão da Lei Urbanística na Região das Praias da Baía é a implantação da outorga onerosa. Com a aprovação da outorga, as construções de médio e grande porte – como é o caso de novos edifícios na cidade – deverão pagar uma contrapartida como prerrogativa de edificar acima do limite básico estabelecido pelo Plano Diretor da cidade.

Os valores de outorga onerosa serão revertidos para o Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), já previsto no Plano Diretor. Estes valores serão utilizados em infraestrutura, construções de moradias de interesse social e projetos de pavimentação de comunidades.

Hoje, a cobrança de outorga onerosa só é realizada no Centro e em Pendotiba, pois são regiões que possuem legislações mais recentes. A Lei Urbanística quer mudar e corrigir essa distorção, prevendo a cobrança de outorga em todo o município, principalmente em locais como Icaraí, onde são construídos prédios de alta renda, sem qualquer tipo de contrapartida financeira revertida para a coletividade.

Sobre a proibição de licenciamento de prédios de mais de seis pavimentos, a secretaria informa que um dos motivos dessa judicialização é justamente a falta de revisão da Legislação Urbanística, que está ultrapassada e em vigor há 20 anos.

É importante ressaltar que revisar a legislação, além de simplificar o arcabouço legal para a população, também significa segurança jurídica para a cidade como um todo.”

Calendário

O calendário para a realização de reuniões técnicas e oficinas com participação popular, por regiões da cidade, foi o saldo da segunda audiência de conciliação realizada entre o Ministério Público do Rio de Janeiro, Câmara Municipal e Prefeitura, na  9ª Vara Cível da Comarca de Niterói.

Todos os encontros serão realizados das 8h às 12h. O terceiro, sobre a Região Praias da Baía, será realizado na quarta-feira (16), no Clube Central, na Avenida Jornalista Alberto Francisco Torres, 335, Icaraí.

A primeira, sobre o Centro, foi realizada no dia 9 de agosto.

A segunda, sobre a Região Oceânica, foi realizada no dia 12 de agosto.

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As próximas serão:

Região Norte – 19 de agosto, Fonseca Atlético Clube, na Alameda São Boaventura, nº 1042, Fonseca;
Pendotiba – 23 de agosto, CIEP 450 Di Cavalcanti, na Estrada Caetano Monteiro, nº04, Badu;
Região Leste – 26 de agosto, CIEP 307 Djanira, na Av. Ewerton Xavier, nº 417, Várzea das Moças.