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Lei que altera construções em Charitas inclui mudanças no Barreto, Centro e Largo da Batalha

Por Luiz Claudio Latgé
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Prefeitura quer implementar em Niterói o conceito de “Cidade de 15 minutos” adensando bairros que já contam com infraestrutura
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Área próxima ao Túnel Charitas-Cafubá. Foto: Prefeitura de Niterói

Um adensamento planejado. É assim que o Secretário Municipal de Urbanismo, Renato Barandier, define a proposta de ampliação do gabarito para construções em Charitas para 15 andares. Aliás, o bairro não seria o único contemplado pelo Projeto de Lei, que está sendo elaborado pela Prefeitura. Centro, Largo da Batalha e Barreto também devem ter as regras para construções alteradas. Tudo isso, afirma Barandier, para inserir Niterói no conceito de “Cidade de 15 minutos”.

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— A “Estratégia da cidade de 15 minutos”, prevê que as pessoas tenham acesso às oportunidades num raio de 15 minutos da sua casa — explica Barandier. — É uma estratégia de maximizar a infraestrutura que nós temos hoje nas cidades ocupando as áreas ociosas e as regiões de maior estrutura. A gente tira a pressão das áreas verdes e compacta a ocupação — define.

Em outras palavras, a Prefeitura quer aproveitar áreas consideradas ociosas e abandonadas em bairros que já contam com infraestrutura, como rede de esgoto, transportes e serviços, invertendo a lógica de ocupação de solo da cidade. A ampliação do gabarito segue esse princípio, pois pretende criar mais habitações em lugares que tenham capacidade para recebê-las.

O Secretário explica que Niterói se expandiu muito, desde a inauguração da ponte, com o aumento da frota de carros.

— Em 1974, a cidade ocupava 14% do território, hoje a ocupação chega a 46%. Uma ocupação que leva as pessoas cada vez mais para longe, ou para ocupar áreas sem infraestrutura, como as favelas, movimento que ameaça áreas se proteção do município, enquanto outras áreas que têm infraestrutura ficam degradas e abandonadas.

Além de Charitas, a Secretaria de Urbanismo identificou características semelhantes no Largo da Batalha, que já teve regras de construção revistas em 2016 para dez pavimentos, no Barreto (18 pavimentos), e no Centro (21 pavimentos), que será requalificado para atrair mais empreendimentos residenciais.

Projeto de requalificação da orla do Centro. Imagem: Divulgação

— O Centro de Niterói precisa ser requalificado, por isso a Marquês de Paraná e a reconfiguração da orla, para atrair moradores para o Centro de Niterói. O morador poderia trabalhar no Centro, estudar nas universidades, se locomover para o Rio… As pessoas não precisariam de automóveis — afirma.

Ele rechaça a ideia de que o plano poderia favorecer a especulação imobiliária. Segundo ele, a especulação acontece quando se atua sobre uma área consolidada da cidade, para gerar mais negócios, com risco de degradação da qualidade de vida. Ele sustenta que não há nenhuma mudança nas áreas residenciais mais procuradas da cidade: Icaraí, Santa Rosa, São Francisco, Ingá…

— Não muda nada nestes bairros. Nem na Região Oceânica. A atuação se dá para o resgate de áreas degradadas — frisa.

Lei urbanística para simplificar

Segundo Barandier, o adensamento planejado é um dos objetivos do novo planejamento urbano da cidade, mas não o único. Na verdade, mais do que legislar sobre parâmetros urbanísticos, o projeto pretende consolidar e simplificar as regras para construções em Niterói. O Secretário explica que, desde a década de 1970, a cidade tem sobreposições de normas, decretos e leis sobre o tema, algumas até contraditórias. Isso resulta numa enorme dificuldade que os cidadãos encontram para construir, reformar ou regularizar imóveis. Milhares de processos esbarram na burocracia, cada autorização leva até um ano para sair.

— Estamos fazendo a revisão da legislação, propondo a revogação de cerca de 80 leis, 60 decretos, ou seja, 140 normas com todos os seus artigos, e consolidando tudo numa única lei com 220 artigos. Com base nisso, a gente acha que pode gerar um novo ciclo de desenvolvimento para a cidade, até de construção civil, emprego, trabalho e renda. As pessoas vão poder reformar, construir e legalizar suas casas com base nessa lei.

Charitas no foco

A nova lei urbanística é um projeto amplo, no entanto, a maior repercussão girou em torno das possíveis mudanças nas regras de construção em Charitas. Mas, na prática, a proposta teria impacto pequeno, em menos de 10% do bairro, entre o Túnel Charitas-Cafubá e o Clube Naval. Justamente por se tratar de uma área limitada, a Secretaria de Urbanismo considerou a possibilidade de verticalizar.

— Ali a verticalização é dada para potencializar a capacidade de adensamento que a estrutura permite. O último recurso que temos para adensar é a verticalização. É uma ocupação de menos de 10% da área do bairro. Se tivéssemos mais área, poderíamos pensar em menos pavimentos — explica Barandier.

Outro ponto importante no projeto é a outorga onerosa, que passará a ser cobrada em qualquer edificação com mais de dois pavimentos. E o dinheiro arrecadado com a taxa será revertido para obras de urbanismo. Assim, o setor de construção viabiliza investimentos em infraestrutura.

Novas construções com mais de dois pavimentos pagarão outorga onerosa. Foto de leitor

— A outorga onerosa é um instrumento de captura da valorização imobiliária para poder levar investimento a outras áreas da cidade. Em Charitas, tem a questão da drenagem, o Preventório… A outorga passa a ser uma forma de financiamento das obras de infraestrutura que a cidade precisa.

Mas a taxa deve incidir sobre uma parcela reduzida dos imóveis. Isso porque 73% de Niterói já tem edificações com mais de dois andares. Das 27% restantes, 14% são Zonas de Especial Interesse Social (comunidades), onde não haverá outorga. Ou seja, 13% das construções estão sujeitas à tributação.

— Qualquer edifício com mais de dois pavimentos até o limite que já é previsto hoje na lei urbanística, vai ter que pagar outorga onerosa do direito de construir. Mesmo onde hoje já é possível construir em Niterói, a partir dessa nova lei, vai ter que passar a pagar outorga onerosa para ser executado — diz o Secretário.

Confira a entrevista com o Secretário Renato Barandier:

A Seguir: Niterói: Você fala na horizontalização, que todo o regramento está direcionado no sentido de uma expansão horizontal, que isso atrapalha a política urbana da cidade. É isso?

Renato Barandier: Niterói, assim como quase todas as cidades em regiões metropolitanas do Brasil, nos últimos 50 anos, sofreu um processo de espraiamento urbano. A gente sempre apresenta esse dado em toda audiência pública que a gente faz. Até 1974, ano de inauguração da Ponte, toda a população de Niterói era de 300 mil pessoas e ocupava só 14% do território do município. Aquela área que vai do Barreto, passava pelo Centro, Icaraí e São Francisco.

Depois da Ponte, com esse acesso rodoviário em grande escala, Niterói em 30 anos triplicou de tamanho. A área urbana da cidade, de 1974 a 2014 cresceu 310%. E não foi por conta da demanda da população, porque ela só cresceu 50% nesse mesmo período. O que aconteceu foi uma mudança no modelo de cidade que a gente tinha, mais densa, nessa região mais central, que era onde existia o transporte público por bonde. Ou seja, as pessoas moravam próximas do transporte ou até do trabalho.

Aí, Niterói mudou para um modelo baseado no carro. Por meio da Caetano Monteiro em direção a Pendotiba, da Francisco da Cruz Nunes em direção à Região Oceânica. Naquele modelo de loteamento. E a gente foi substituindo as áreas verdes da cidade por ocupação por casas. E esse salto de crescimento horizontal de baixa densidade a gente chama de espraiamento urbano.

A área ocupada hoje seria o quê?

Eram 14% em 1974, agora, em 2018, o último número que nós levantamos, 46% do território já era ocupado pela população. Isso porque a população só cresceu 50%. E aí foi nesse contexto que o Plano Diretor estabeleceu essa diretriz de interromper o crescimento horizontal da cidade, que cada vez mais substitua os remanescentes florestais e naturais da cidade por ocupação urbana. Agora a lei urbanística vem regulamentar essa diretriz.

Além disso, o Plano Diretor trouxe uma série de instrumentos de regulação para capturar o valor gerado pelo desenvolvimento imobiliário da cidade. O principal deles é a outorga onerosa. Porque não é simplesmente autorizar novas construções. É onde, de que forma e como isso se reverte para o interesse público. É isso que a lei urbanística traz agora.

Então, a ideia é aproveitar o adensamento como indutor de desenvolvimento para contar com a infraestrutura urbana existente.

Há uns 10, 12 anos, essa estratégia se chamava Novo Urbanismo. Depois virou Desenvolvimento Orientado ao Transporte. Também já foi chamado de Estratégia de Cidades Compactas. E agora, mais recentemente, foi até a Prefeita de Paris que cunhou esse termo, é a Estratégia de Cidades de 15 minutos. Todos esses nomes se referem à mesma coisa: uma estratégia para maximizar a infraestrutura que nós temos hoje nas cidades, ocupando as áreas ociosas das regiões desenvolvidas. Com isso a gente tira a pressão das áreas verdes afastadas, a gente compacta e tem uma série de ganhos da economia em escala que ajudam na sustentabilidade da cidade.

De novo no caso de Charitas: a gente pode dividir o bairro em dois trechos. Um trecho que já é bastante consolidado, com boa qualidade de vida, e que não muda nada. Os moradores podem ficar tranquilos. Agora, tem um segundo trecho do bairro de Charitas, que vai desde a entrada do Solar do Amanhecer até o Clube Naval, onde tem aquela pedreira desativada, uma garagem de ônibus também. Esse trecho todo tem infraestrutura de transporte do Catamarã, que conecta com a cidade do Rio, é um modo de transporte que tem sofrido uma redução de demanda nos últimos anos. Além disso, a gente tem poucas áreas ainda vazias.

A forma que a gente tem de levar pessoas para morar próximas à infraestrutura de transporte, tanto aquaviário, quanto da Transoceânica, numa área que já tem zonamento básico e atendimento de água e esgoto, é verticalizando os poucos lotes que existem ali. A maior parte do bairro é preservada pelo ParNit e pelo Plano Diretor. Então a gente tem uma escassez de área.

A verticalização ali tem objetivo de permitir que o maior número de pessoas tenha acesso a essa infraestrutura e permitir também que a gente comece a gerar recursos, por meio da outorga onerosa, para investir na infraestrutura do próprio bairro. Charitas hoje tem a questão da drenagem, tem o projeto da orla, tem o Preventório, que precisa de infraestrutura e investimentos para qualificar a vida dos moradores. A outorga onerosa passa a ser uma forma de financiamento da infraestrutura que a cidade precisa.

Então, resumindo, a gente está lançando mão de todas as estratégias do planejamento urbano do século XXI para identificar áreas que tenham infraestrutura, que estejam abandonadas pelos proprietários em regiões com infraestrutura, para promover o adensamento planejado e que vão, além de aproximar as pessoas do transporte e dos eixos estruturados, ainda geram recursos para investir em obras de infraestrutura. Ou seja, gerar mais capacidade de suporte para a operação urbana.

Quando se faz uma lei urbanística, já pensando em alguma coisa. Como a área é limitada, já tem algum projeto, alguma visão, quantos prédios? Quais serão as características? Qual é a concepção?

Ainda não temos os dados quantitativos. É até um objetivo a partir de agora, quando a gente for a audiências públicas, poder apresentar esses dados. A estratégia ali foi identificar os eixos de infraestrutura onde é permitido e onde é proibido o adensamento urbano. Em 87%, não muda ou houve redução de gabarito.

A experiência mostra que uma lei leva duas décadas para se materializar. Aprovada uma lei, os empreendimentos demoram cinco anos para surgir, e a população começa a mudar dois anos depois. E aí, são sete anos para começar a sentir os efeitos. Num horizonte de dez anos que os impactos começam a ser mais percebidos. E é assim que o planejamento tem que trabalhar.

Mas ali só tem um proprietário de terreno, que é a empresa Capital 1. Eles chegaram a apresentar uma demanda de ampliar gabarito?

Não. Nunca houve esse tipo de conversa. Ali ao lado da pedreira tem uma garagem de ônibus, e está sendo previsto ali seis ou oito pavimentos. E em frente à estação de Charitas, tem uma meia dúzia de lotes que alcançam dez pavimentos também pela proposta urbanística. É um eixo do Solar do Amanhecer até o Naval. Cerca de 1 quilômetro de eixo de infraestrutura.

Terreno no trecho que terá prédios de até 15 andares. Foto de leitor

E o Barreto, o que você falou de melhoria?

O Barreto, pela lei, vai ter 11 ou 12 pavimentos. E no entorno da antiga fábrica, a proposta é até 18 pavimentos.

Você acha que isso não vai atrair população de outras regiões?

Eu dei três exemplos: Largo da Batalha, Charitas e Barreto. São regiões diferentes da cidade que compartilham das mesmas características. É isso que eu gostaria de frisar. A estratégia é pegar áreas abandonadas pelos proprietários. É diferente de pegar áreas como Camboinhas, ou até a parte já consolidada de Charitas, onde já tem boa qualidade de vida, e a lei urbanística mudasse dos atuais sete pavimentos para 15 pavimentos. Seria uma interferência no modo de vida da população. Seria uma ruptura com o que está consolidado. Isso, sim, seria especulação imobiliária, que é explorar o valor que já existe no bairro.

Em relação a Charitas, há aposta num transporte que hoje é duvidoso. Porque Niterói se organizou para integrar o transporte ali. A proposta vai funcionar se não tiver Catamarã?

O Catamarã vem sofrendo com a perda de demanda. Levar população para o entorno é levar demanda.

Catamarã de Charitas tem futuro incerto. Foto: Prefeitura de Niterói

Mas a queda do Catamarã está relacionada a outros fatores, como renda e mudança no transporte na Praça XV. É um serviço que a Prefeitura não pode controlar, porque é do Estado.

Niterói vai brigar para que Charitas não seja desativada. Nós já temos um diagnóstico muito claro do que precisa para o Catamarã voltar a ser viável: melhorar a integração da Praça XV e melhorar a demanda em Charitas. E esses passageiros não têm que vir de carro, mas de ônibus ou a pé. Com a proposta do zoneamento, a gente espera que a demanda por moradia melhore a demanda pelo transporte aquaviário.

Mas esse é um horizonte de dez anos para ter a ocupação.

A ocupação vai acontecer ao longo dos anos. Temos dez anos para resolver o problema do catamarã. Quando a gente faz um estudo de viabilidade de qualquer modelo de transporte, a gente faz o cenário para cinco, dez e 15 anos. Então, o fato de estar acontecendo um marco regulatório que ao longo de dez anos vai trazer mais demanda para a estação hidroviária, isso ajuda demais na viabilidade do modelo. É esse o tipo de estratégia que falta na realidade do planejamento brasileiro.

Obrigado, acho que ficou bem claro.

Uma última mensagem, que é muito importante. Quem é grande empreendedor, construtor, incorporador, para eles, a burocracia não é problema. Mas para o morador que quer aprovar uma casa, leva mais de um ano. E essa é a realidade de cinco mil processos que a gente abre todos os anos. Os processos de prédios não chegam a 50. O resto é gente que não consegue construir ou regularizar a casa. É para essa massa que a lei está sendo feita. Estamos transformando 140 normas, com todos os seus artigos, em uma única lei, com de 220 artigos. Identificar áreas para mudar potencial construtivo foi o mais rápido. O mais difícil foi criar leis para simplificar e a população ter mais acesso à cidade.

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