‘Niterói precisa apostar no futuro’, afirma Secretário sobre aumento dos gabaritos na cidade

O plano é de longo prazo. A proposta é requalificar áreas degradadas da cidade, como o Centro, o Fonseca e Santa Rosa. E evitar que a cidade se espalhe ainda mais, avançando por áreas de proteção. A estratégia é apostar no adensamento, a oferta de imóveis de uso misto em regiões populosas com boa infraestrutura e oferta de transporte público, numa cidade que tem 300 mil carros e congestionamentos constantes. Para isso, a Prefeitura de Niterói apresentou um o Projeto de Lei nº 416/2021, que chega a dobrar o gabarito em diversos bairros da cidade para permitir a construção de prédios de mais de 10 andares – até mesmo no imóvel tombado da Estação Cantareira, em São Domingos. O resultado foi uma enxurrada de críticas, que já fez o governo voltar atrás em algumas decisões.

Desde que o projeto foi encaminhado à Câmara Municipal, o  Secretário de de Mobilidade e Urbanismo do município, Renato Barandier, tem cumprido uma agenda de encontros, reuniões e debates para defender a proposta. Em entrevista ao A Seguir: Niterói ele garante que não há risco de transformar a cidade numa “selva de pedra”, expressão usada por urbanistas ao criticar o projeto. Explica que as intervenções são pequenas. E argumenta que Niterói precisa apontar para o futuro, e que se a cidade não criar alternativas para o uso racional do solo os problemas vão se agravar. “Estes projetos imobiliários não acontecem de um dia para outro, dependem da iniciativa privada, da negociação do terreno,  apresentação de projeto, incorporação e depois a obra. Posso garantir que não vai ter uma prédio a mais em menos de cinco anos. Mas a gente precisa preparar a cidade.” Veja a entrevista:

A Seguir: Niterói – A Prefeitura anunciou no último domingo (10) mudanças no Projeto de Lei 416/2021. O que foi alterado do projeto original?

Renato Barandier – Durante o processo de escuta da Lei Urbanística da Câmara, a gente atendeu o anseio da população e já está conversando com a Câmara para que os vereadores apresentem emenda para que se reduza novamente para dois pavimentos na saída do túnel Cafubá. Foi colocado na audiência pública uma preocupação paisagística de obstruir a paisagem do Plano de Manejo do Parque Natural Municipal de Niterói (Parnit), por mais que não esteja inserida no Parnit, mas a gente está conversando com a Câmara para voltar com os dois pavimentos que eram antes, que já são permitidos pelo Planejamento Urbano Regional (PUR) da Região Oceânica hoje.

Na praia de Piratininga, do ponto de vista estritamente técnico, quando a gente fez a proposta para discutir com a sociedade, aquela faixa toda da Avenida Acúrcio Torres, entre a Lagoa e a praia, a gente também está discutindo com a Câmara a voltar da proposta de oito para dois andares.

No trecho da Avenida Sete, na saída do Cafubá, no Trevo de Piratininga, onde tem o Hospital Oceânico a gente está propondo uma mudança de parâmetro que permita alargar aquela via daqui a dez anos. Nos próximos dez anos a Avenida Sete ainda continua atendendo no nível C de serviço, que é satisfatório, a Região Oceânica. Mas daqui a dez anos vai entrar numa fase de alargamento. Então, já vai preparando o planejamento para que daqui a dez anos, a mudança de parâmetros, a diminuição da taxa de ocupação e o aumento dos afastamentos por recuo em relação à via permitam, no futuro, a requalificação daquela avenida. Eventualmente colocando um canteiro central nela, modernizando, estruturando a partir do processo de edificação.

Também modificamos para dois pavimentos aquela faixa da Lagoa de Piratininga para dois pavimentos. Na área do rio João Mendes, na Serra Grande, a gente está reduzindo de quatro para dois pavimentos. São absolutamente pontuais as propostas. Elas correspondem a menos de 2% da Região Oceânica.

A Seguir: Niterói – O arquivo divulgado com as alterações anunciadas no domingo (10) informa que “(…) A conservação das nossas áreas verdes, (…), é pré-condição e inegociável” e que “vale ressaltar que a Lei Urbanística de Niterói não tem competência para modificar nenhuma Unidade de Conservação do Município.” Por que a Prefeitura marcou, na altura do Clube Naval, em Charitas, uma Zona de Recuperação Ambiental, a previsão de gabarito de até 15 pavimentos?

Renato Barandier – Quando a gente mexe pontualmente no entorno da Estação de Charitas é porque aquilo, segundo o Plano Diretor, é uma localização estratégica. Segundo os manuais, o Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentável, em inglês, TOD, preconiza que se leve habitação, uso misto,  para aumentar a densidade populacional nessas localizações estratégicas, como é o plano da Estação de Charitas [do Catamarã]. A relação de proximidade, mais pessoas vão ter a possibilidade de ir a pé ou de bicicleta até aquela estação. Se tiver que ir mais longe, que ela use o transporte público, porque ali é uma localização que tem oferta de transporte público de qualidade. São essas localizações que têm que ser estimuladas. A transurbana, lugares mais distantes e próximos à natureza, nesses tem que ser contido. Esse crescimento horizontal e territorial da cidade que avança para as áreas verdes, que é o espraiamento urbano, isso o Plano Diretor abordou em 2019. Interrompe-se agora esse processo de espraiamento urbano.

Quando se chega em Charitas tem um primeiro trecho do bairro que vai da Igreja de São Francisco, até o Solar do Amanhecer que já está consolidado, a gente não está mudando. Por outro lado, desde que o túnel foi aberto, com a transoceânica, em 2019, aquele trecho do Solar do Amanhecer com o Trevo de Charitas ganhou uma importância estratégica em termos de transporte para a cidade.

A partir do momento que a gente propõe oferta de habitação no entorno daquela estação de transporte, a gente está evitando que as pessoas se desloquem para lugares distantes e fiquem dependentes de automóveis e engarrafem as áreas mais centrais e mais carregadas da cidade. Essa é a estratégia desse TOD ou DOTS.

Aquela área da saída do túnel, tecnicamente é uma área que está no entorno direto da Estação do Catamarã. Em três minutos de ônibus a pessoa já está ali integrando e, em Niterói tem tarifa de integração aquaviária, a pessoa não paga o ônibus quando ela usa Catamarã, o ônibus é de graça, a Prefeitura é que paga. Em três minutos, sem precisar de carro, sem precisar pagar tarifa de ônibus, sem precisar estacionar um automóvel, a pessoa tem a oportunidade de atravessar a Baía de Guanabara e chegar ao Centro do Rio, poder pegar um avião.

A Seguir: Niterói – Quando o senhor observa aquele terreno, em Charitas, e diz que pode construir prédios de dez, doze andares, o que enxerga construir ali?

Renato Barandier – Quando a gente olha para aquela área a gente vê que muito pouco terreno disponível para oferta de habitação, não de interesse social, mas habitação como um todo. É uma área espremida. Se fosse parecido com aquele trecho de Charitas que vai da Igreja de São Francisco até o final do Amanhecer, se a gente tivesse uma mesma oferta de espaço, a gente trabalharia mantendo a morfologia, seis, sete pavimentos com 45% de taxa de ocupação. Diante dessa escassez de áreas, o que a gente tinha condições de fazer para promover habitação com uso misto no entorno da estação? Reduzir a taxa de ocupação e fazer um gabarito parecido com o que tem hoje na Praia de Icaraí, quem mora numa cobertura hoje, mora do 15º andar, morfologia que já existe hoje na cidade e repete a altura e edificação.

A taxa de ocupação na zona de Charitas é 35% do lote, onde 65% da área tem que permanecer livre. Isso para estimular a produção de habitação numa das localizações estratégicas do Plano Diretor, onde precisa direcionar crescimento para ter pessoas menos dependentes de transporte público.

Quando a gente prevê parâmetros, a gente está prevendo parâmetros de planejamento, a gente não está licenciando um empreendimento com a lei. A partir do momento que você tem a lei em vigor, não é automática uma licença de obras com o potencial para aquele terreno, vai ter que seguir todo o rito de licenciamento urbanístico e ambiental para acontecer.

Com a simulação do plano de massa, a gente está falando de onze prédios no máximo, se for esgotar o máximo de ocupação daquele terreno. A zona em que se permite edificação é um fragmento de 10% daquela área e desses, só 35% podem ser ocupados. Em termos de demanda, a gente gostaria que fosse mais, mas é o que dá para fazer. A gente tem de um lado, a orla da Baía de Guanabara, de outro, o Parnit, que é uma unidade de conservação da cidade e aquela é uma área antropizada que é adequada para ser convertida em habitação.

A Seguir: Niterói – A tarifa do Catamarã de Charitas custa R$ 21 só a ida; R$ 42 ida e volta. A  CCR anunciou que ele iria voltar a funcionar com a frequência anterior à pandemia, mas desistiu; o estacionamento que funciona ali está deserto. A Prefeitura ainda acredita que essa integração vai acontecer?

Renato Barandier – A gente tem que trabalhar com princípios e fundamentos. E acreditar que a situação vai ser resolvida. A Prefeitura trabalha para que o sistema de transporte marítimo funcione e que tenha uma tarifa social. É uma atribuição do governo do estado e é de se esperar que o estado cumpra a atribuição de coordenar e integrar o sistema de transportes.

Um dos princípios fundamentais da mobilidade sustentável é criar densidade em localizações estratégicas, porque senão o transporte coletivo fica inviável, o transporte de qualidade não é possível. Hoje Icaraí, com crise de petróleo, é o bairro que gera a maior movimentação no transporte público, que sustenta todas as outras regiões da cidade. O transporte precisa ter sobe e desce, precisa ter renovação de demanda, precisa ter ocupação, o ônibus que anda vazio, não se paga. E é inviável. É um transporte insustentável no tempo. Para ele ser sustentável, ele precisa ser ambientalmente, socialmente e economicamente, então precisa ter uma estrutura urbana que seja orientada ao transporte. Esse conceito do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOTS) está sendo discutido desde a década de 1990. A gente tem que usar os fundamentos de estratégia mais corretos possíveis.

O segundo passo, a partir do momento que essa Lei Urbanística entrar em vigor, esses empreendimentos só vão gerar algum tipo de impacto daqui a pelo menos cinco, oito anos. Não vai ter uma viagem a mais nem de carro, nem de pedestre em direção ao Catamarã em menos de seis anos. O que a gente faz no planejamento é construir um futuro diferente do passado, se a gente não fizer diferente do que foi feito nos últimos anos, a gente vai ver a repetição desses problemas de forma agravada. Como a gente muda isso? Mudando os parâmetros de uso e ocupação do solo.

A Seguir: Niterói – Niterói tem mais de um terço da população vivendo em assentamentos precários e irregulares. O que tem previsto no PL para essa parcela dos moradores da cidade?

Renato Barandier – Em fevereiro a gente apresentou as habitações de interesse social no Centro 450. A gente tem dois projetos que são considerados como âncoras, porque o Centro é uma área reduzida. Primeiro deles é a urbanização da favela do Sabão. É um projeto da Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária, junto com a UFF, no âmbito do Reurb, de urbanização completa de todas as ruas e moradias da comunidade do Sabão, com infraestrutura, drenagem, saneamento, iluminação pública, paisagismo. E a situação das pessoas que tem vulnerabilidade jurídica – tem ocupações que estão sobre rua, por exemplo, que é um bem público de uso comum do povo – essas ocupações vão ser reassentadas ali mesmo. Vai ter produção de habitação de interesse social. O projeto está em fase de detalhamento, os quantitativos estão sendo levantados. Muito em breve, nos próximos meses e ainda esse ano a gente vai fazer licitação para essa obra. Já para começar a entregar até os 450 anos da cidade.

O segundo projeto de habitação de interesse social é o prédio da Caixa. São mais de 450 unidades que a gente está fazendo um trabalho enorme, vistoria de unidade por unidade para ver condição física, jurídica para desapropriar, indenizar e aquele prédio inteiro passar a ser um prédio público e convertido em habitação de interesse social. A estratégia a Secretaria de Habitação ainda vai ver se vai ser aluguel social, faixa 1, Casa Verde e Amarela, enfim, é uma questão de operacionalizar.

A Seguir: Niterói – Na Avenida Raul de Oliveira Rodrigues, antiga Avenida Sete, por exemplo, que é uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), a Prefeitura está propondo reduzir o estabelecido na revisão da Lei Urbanística de 10 para 8 pavimentos, o que ainda é considerado alto pelos especialistas para a região. Essas edificações serão habitações populares?

Renato Barandier – Elas estão asseguradas como ZEIS, então a característica fundamental de destinação para interesse social está consagrada na lei. Agora, essa lei tem um horizonte de ser aplicada em 10, 15 até 20 anos, talvez. Se for necessário, ao longo desse processo, algum tipo de regulamentação que promova um misto de classes sociais, que não seja exclusivamente de interesse social, se já tiver satisfeita a demanda para habitação de interesse social, e for de interesse regulamentar outros segmentos socioeconômicos, pode acontecer também.

Se for para ser habitação de interesse social ou não, cada um daqueles moradores está recebendo um título de propriedade, de regularização fundiária, que está acontecendo em Niterói, independente da lei. Se for o caso de, por interesse público, haver ali a construção de um edifício Casa Verde e Amarela faixa 1 ou 3, essas pessoas vão ter uma relação de compra e venda como qualquer outro cidadão tem. Eles não vão ser removidos. Eles vão ter um valor justo a ser recebido por aquelas habitações que eles já têm hoje. Quando a avaliação é feita sem um título de propriedade, normalmente vale muito menos. Eles têm a garantia do título de propriedade. Aquilo é uma zona ZEIS reconhecida.

A Seguir: Niterói – Outras áreas da cidade sofrem de degradação urbana, como o bairro de Santa Rosa, na região da Rua Mario Viana e em alguns trechos do Fonseca que têm êxodo de moradores e imóveis vazios por falta de segurança. Qual é a visão do administrador público? Niterói não está perdendo algumas áreas importantes da cidade?

Renato Barandier – A gente está promovendo uma mistura de usos maior, flexibilizando o uso misto em Santa Rosa com a lei urbanística, que busca aproximar o residencial com o não residencial. Em engenharia de transportes, o residencial é a origem das viagens e o não residencial, é o que atrai aquelas viagens, é o destino. A gente quer aproximar origem e destino para que as pessoas não tenham que sair do bairro e para permitir um uso mais diversificado, porque a gente vê que Santa Rosa, nos últimos anos, está demonstrando uma vocação para o uso misto. O supermercado Mundial, em Santa Rosa, valorizou inclusive os imóveis do entorno, por exemplo.

A Região Norte e o Centro vêm sofrendo esse êxodo há 40 anos. Desde que a ponte foi inaugurada e por causa do automóvel a cidade conseguiu se espraiar, crescer territorialmente, em relação a Pendotiba e Região Oceânica. A população de Niterói em 40 anos cresceu 50%, eram 300 mil habitantes, a gente tem quase 500 mil hoje. A área territorial que cresceu para as regiões verdes cresceu 300%, então não foi um aumento de 300% da população que gerou um aumento de 300% do território. Foi um aumento de 50% da população que gerou um aumento de 300% de consumo de área da cidade em direção às áreas verdes. Isso foi uma mudança no estilo de vida, que o mercado imobiliário começou a vender um novo estilo de morar. Além da ponte, gerando degradação na Alameda São Boaventura, teve a perda de capital do estado – o Centro de Niterói era o Centro da capital do estado do Rio. Esses dois golpes, na área central e do Fonseca entrou num processo de declínio econômico e de esvaziamento populacional em direção a outros pontos da cidade.

É o que a gente está, com o Centro 450, a requalificação da Alameda, o Terminal do Caramujo e a lei urbanística integrada, buscando reverter.

A Seguir: Niterói – No bairro histórico de São Domingos, o terreno da antiga Estação da Cantareira, tem uma área de aproximadamente 13 mil metros quadrados e é um dos locais que constam do Projeto de Lei para receber outorga de construções de até 11 andares. Quando foi feito o estudo nessa região, quantos prédios estavam previstos?

Renato Barandier – O bairro de São Domingos é predominantemente universitário pela forte presença da UFF com os campi. Os parâmetros ali e a escassez de terrenos é tão grande que está estimulando a produção de cortiços informais para funcionar como se fossem repúblicas. Habitações destinadas a essa demanda estudantil que a UFF tem. A gente tem recebido várias denúncias de descaracterização de patrimônio, de residência temporária para estudante acontecendo e estamos lutando contra isso junto a fiscalização de obras. A raiz do problema é que o bairro tem uma pressão por residência estudantil forte e hoje não tem nenhuma previsão ou legislação para satisfazer essa demanda reprimida.

A Cantareira é um imóvel histórico que foi privatizado pelo governo do estado em 1998, não foi uma concessão, foi uma venda, e a edificação que tem a fachada frontal e parte da lateral tombada, tem tido uso esporádico como uma casa noturna com show que não tem nenhum sentido ou senso de interesse público no uso dela. Eu levei uma proposta à Secretaria de Cultura para fazer uma permuta. A gente tem área grande, como você falou, e metade de fundos dela voltada para a UFF, que já é um campus constituído de prédios, pode ser utilizado para satisfazer essa demanda estudantil. Ninguém imagina que ali nos fundos da Cantareira vá surgir um condomínio de alto luxo, ela já nasce com essa vocação de atender a demanda estudantil, de estúdios, unidades menores. Na parte dos fundos.

A metade voltada para a Cantareira, isso está escrito na lei, toda a faixa tombada vira patrimônio público, com finalidade cultural. Tem que ser doado ao município. O direito de construir lá nos fundos só vai poder ser exercido mediante uma contrapartida de interesse público, que é dando para a Prefeitura um bem tombado.

A gente está combinando ali previsão de habitação estudantil para a UFF, uma morfologia adequada aos prédios da UFF e ao mesmo tempo criando um equipamento cultural público para a cidade, sem que se tenha que gastar vultuosos recursos, ele vai ser entregue pronto.